文｜邓浩志

今年国内棚改面积减少大家都知道，过去几年，许多三四线城市的房地产市场，就是通过去库存政策，依赖着棚改推动销售和房价的上涨。棚改少了，这些区域机会就少了。哪些三四线城市房价先扛不住？请各位看下图。

谈谈几点看法：

1、 上一轮楼市去库存政策，至少在三四线城市是失败的。

为消化大量积压的商品房，2015年开始开展了整体去库存政策。随后导致一二线城市楼市出现的问题，不用再啰嗦，一言蔽之就是“用力过猛”，再补一句就是“执行力太强，独立思考能力太弱”。当然，后来有了分城施策，试图解决这个问题，但跟屁虫还是有的。这些都是枝节问题，可以在发展中解决。

而三四线城市的问题就不同了，去库存政策本来做得是不错的，也实现了快速消化库存。但各地为了地方经济数据好看，为了增加财政，采取了增加土地供应，利用政策，加快城镇拆、改的动作。结果库存减少了，产能又上来了，然后新的库存又开始增长了。总的来说，初目的并没实现，反倒推高了三四线城市房价，到是让民生和金融压力增加了。

2、在上图数据中，棚改面积大的省份，其三四线城市的楼市对棚改政策依赖度高；棚改缩减比例大的，该省份三四线楼市今年被动购房的人群减少比例大。基本上今年贵州、河南、山东、新疆、陕西、四川、浙江、安徽这8个省份的三四线城市的楼市，将会出现进一步的大幅降温。之所以说是“进一步”，是因为调控政策去年下半年开始，已经逐步传递到三四线城市了。三四线城市已在调控政策下出现了降温，而今年再叠加棚改大幅“缩水”，肯定是雪上加霜了。

从数据上看，大概十个省份变动不大，唯独广西省今年有大幅的增量，新增约5万套，所以这个区域的三四线城市楼市今年可能相对的坚挺。

数据只是棚改套数的计划，至于货币棚改占多少比例这里没有，而这又是一个关键。能货币改的，对商品房市场才更具有影响。

3、 三四线城市楼市的“钱途”掌握在政策手里，不在市场手里。

去年我考察过一批经济并不发达的小城市，凡楼市火得一塌糊涂的，基本都因棚改而起。这些城市多半乏善可陈，正常市场情况下，几乎没有投资客会考虑进入。由于城区人口才10万上下，所以刚需“生长”速度非常缓慢，整个城市的房地产市场都非常小。

这个市场的变量在“棚改”，而棚改这个变量的控制权就在政策制定者手中。彻底停掉棚改，这些城市一年成交量能破千就很厉害了。棚改若大幅放开，不但城市中的需求会大量释放，还有包括周边村镇的乡下入城购买力，各种返乡置业购买力，以旅游度假为卖点的投资需求购买力都可能被激发出来。一句话概括：三四线城市楼市才是真正的政策市。

城市发展定位的改变，决定三四线城市楼市的命运。几年前，政策曾经要求：严控特大城市人口规模；重点发展中小城市。如今方向已经切换到为：各大城市加速抢人战略；政策要求：中心城市引领城市群发展。这意味在在大城市旁边的三四线城市，在城市群中的三四线城市的楼市，有机会分得外溢的“红利”。其余部分，就如第三点所述，只能等政策了。

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