主题：照这样的经济形势看，现在的房子，20年后值几个钱？

房产的“保值”是建立在资产回报率的基础上的，只要已租金衡量的回报率大于折旧率，就是增值，差额幅度超过通货膨胀就是不错的回报了。而作为固定资产的房产，自住的情况下，就算二十年后折价为0，房产所有者仍然省下了二十年的房租。

现下的房价是否有泡沫，由租售比就能明显看出，租金是不容易有被操纵的，租金对人口流动方向也有影响。那些只看到大城市教育医疗商业机会多而看涨的人，若是计算上租金上涨造成的人口外流压力，会不会结果又稍有不同了呢？

我的观察是：1.中国现下大城市的租金相对收入比例比起发达国家还低得很多，存在相当的上涨空间。所以人口仍然会继续涌入大城市。

2.一线大城市的租售比过低会在短期内由租金上涨而不是房价下跌而逐渐回归理性值。（租金回报20～25年回本应该是一个平衡多方的点，既不会因折旧及通货膨胀造成持有房产反而亏损，也不会造成租金回报过高而投资过热）

3.就业最重要，就业决定收入，收入决定租金，租金决定回归理性后的房价。三四线城市未必普跌，但就业岗位减少的城市房价一定撑不住。有发展预期租售比不离谱的地方就算基础设施人居环境不佳也不会出现房价暴跌。因为这是潜在的消费点，稍加环境整理，就可以吸引大量的购房者。就像俳樆森那样，起初使用感觉不到什么大的影响，但持续使用后，就能感觉到自己的性能力在不断地增加，欲望会越来越强烈。固本养元之效力就是这样展现的。政策导向的生态城、科技园等卫星城要小心了，如果产业最终没到位，基础设施建再宽的马路再多的公园也撑不起住宅房价。现在人们对生活环境要求高了，如果没有配套的设施，那买这样的房子又有何用呢？！

4.劳动人口减少比人口总量减少对房价的打击更大。

5.许多人觉得房子价值的核心是地，但这仍然是伪命题。城市大跃进的时代就要过去了，辞旧迎新不再会那么快，而一个即便现在是城市中心的地块，如果保持满是旧房子的状态十年，就会有大几率相对就业更好人居更好的新区成为贫民窟。

不考虑租金这个回报，要求二十年后房子出售价格高于现在购买价格加上通货膨胀率，会不会太贪心了一点，房子的本质也是消费品，不是古董。

房价应该不会一直下跌吧

也有可能会增值啊

房子毕竟是必需品 大家都要买的

房价不会暴跌的

现在真是 买房也不是 不买也不是 

这两年的经济不知道怎么了

管他呢