主题：换改善型住房，先卖后买vs先买后卖?

对于换房族来说，在楼市不断波动的当下，何时买卖房屋让人困惑。

那么，对于换房族来说，究竟先买合适还是先卖划算？

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某地产门店店长表示，对于换房族来说，通常情况下先卖后买更划算。他为大家算了一笔账：

举例来说：

市民王先生目前有一套价值220万元的60多平方米两居室（该房已过5年且是家庭唯一住房），其想换一套售价360万元、89平方米的三居室。该如何操作？

一、供房款：先卖比先买省钱

１.先买后卖。该套房子按二套计算，首付七成252万元，剩下的108万元以公积金和商贷组合方式贷款，其中公积金贷款60万元（夫妻双方公积金可贷60万元），商贷48万元，20年还款。二套公积金和商业贷款利率均上浮10%。那么：

月供＝60万元×65.72%＋48万×78.77%≈0.77万元

还款总额＝0.77万元×240个月＝184.8万元

利息＝184.8万元－（60万元+48万元）＝76.8万元

２.先卖后买。该套房按首套计算。首套公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%（注：不同银行，利率亦有所区别）。则：

月供＝60万元×63.26%＋48万×76.71%≈0.75万元

还款总额＝0.75万元×240个月＝180万元

利息＝180万元－（60万元+48万元）＝72万元

从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元。

二、税费：先卖比先买划算

１.买。对于个人购买普通住房（90平方米以下），且住房属于家庭唯一住房的，按1%的税率征收契税，也就是说先卖后买应交契税＝360万元×1%＝3.6万元

对于家庭第二套房产，则按3%征收契税。先买后卖应交契税＝360万元×3%＝10.8万元

２. 卖。出售满五年且为家庭唯一住房的，免征营业税及附加和个人所得税。换句话说，家庭唯一住房且满五年先卖后买，不用交营业税及附加和个税。

如果家庭不止一套住房，按1%征收个人所得税。也就是说，先买后卖，尽管房产满五年，仍要征收1%的个人所得税。 

个人所得税＝360万元×1%＝3.6万元

对于未满五年出售的房产，无论是否首套，均按5.6%征收营业税及附加、按1%征收个人所得税。

营业税及附加＝360万元×5.6%＝20.16万元

个人所得税＝360万元×1%＝3.6万元

综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！

不过，还是有点建议，先卖后买的，一定要提前看好房子，然后再卖房，不然去哪里住不都成了问题？而且，楼市震荡的时候，踏准节奏很重要。

就是说还是先卖后买划算呗？

这个也不是绝对的吧

算完之后感觉挺有道理的

可是又总是觉得有什么地方不对劲

还得根据具体情况来看吧 不过有这些公式做参考挺好的

很好的帖子 可以做个参考！