主题：哪些人，哪些事，哪些房
- 发表于2010-10-26
开发商决定房源上市量，政府缺乏信息管制，捂盘囤地的后果必然是所有物业获得重估价并按现值出售；政府补课助涨地价的同时给开发商壮胆并刺破观望客的心理限度，致恐慌性购买；热源导致投资投机型消费取得后发制人机会；在开发商、政府、投资投机人的支使中消费者无法理性消费，这就是高房价背后的人和事。而政府将居住保障重新纳入社会保障的范围处理必然增强楼市的市场化商品化程度，从而让房子一分为二，这就是高房价背后的房。 高房价既有人为原因，也有政府为前期补课的原因，还包括消费不理性与消费超前原因。高房价与网络、与传媒、与政府官员其实关系不大。 高房价的人为原因是： 囤积居奇，开发商整体开发进度决定了市场的现实供应量，但上市房源取决于开发商，上市房源的信息管制程度并不高，如此产生捂盘现象绝对存在；同时，具有不同资金来源的各开发商展开对开发用地的争夺，而政府兑现出让用地时的相关承诺效率不高以及无反囤地机制，致开发商囤地实现价值重估后再行开发。 政府为前期补课的原因是： 房地产扩大内需时期，出让价偏低，储蓄了一批涨价基础势能；确立支柱产业地位并提出口号时期，在土地财政与政绩工程刺激下，出让用地无规划，加之同期投资投机型消费无管制，最终的结果是助涨了开发商的涨价胆量，形成了房价蹦极的惯性；调控前期消费出现阶段性低迷，反而储备了大量的准购房户，观望指数非常高；调控后观望看破而掀起新一轮土地储备热潮，加之全球范围的热钱到处声张，人民币长期升值预期，房价越调越高。 消费不理性的原因是： 越是贫富悬殊地区，中低收入阶层的置业观念越强烈，出现于零三至零五年的三波房价高潮，其中产生了相当一批真正的房奴。他们的收入以及增长预期不足以支撑当时的房价，也许结婚、先成家后立业、借钱买房、损公济私都成为购买冲动。 消费超前的原因是： 一方面房地产的投资投机型消费非常超前，这是发展中房地产的一个怪象，早在零二年开始，就有专业性投资投机炒房机构引导一批炒房食利阶层，他们的足迹无处不在；另一方面是房地产领域的高消费，在中国，天价地、地王滞后于楼王而产生。为什么？暴富在市场经济发展的初期与经济粗放向集约转型的阶段频频爆发，炫耀型投资消费一度甚嚣尘上。 这一时期，网络传媒一度非常活跃，政府官员也不乏姣姣者。但这些均非高房价的真正原因。 上述几类原因的总结统一于房地产的发展周期，获得了经济秉赋。笔者曾认为高房价会自动涨停，也就是从周期论出发得出。 从周期论分析，很容易得出房价高涨的几个重要时段，与现实中的房价走势一致。此举可资分析今后房价的走向以及控制房价的根本方面。 1、土地供应面临第四波高潮。 2、房产品供应现在面临盘整。 3、不要忘记高房价背后的中国房地产第一个品牌高峰。 4、维持楼市正常行走的两条路无限延伸：一条是政府出工出力的保障住房建设；另一条是商品化市场化的开发用房。政府也已认识到居住保障纳入社会保障范围，从收入来源、收入再分配渠道进行保障似乎更妥，这样有利于形成市场化的楼市。