国际楼市，一片消沉。

持续上涨了55年、涨幅66倍的澳大利亚房地产，正迎来楼市寒冬。

根据澳大利亚统计局公布住房价格数据，过去被投资客青睐的澳大利亚，整体的房价水平下跌了5.1%。

其中房地产活跃的城市——悉尼，更是直接下跌了13.2%。

北半球的欧洲也并不乐观。

据英国《每日邮报》5月6日报道，意大利小镇穆索梅利因居民多数前往城市生活，几乎成了空城。

地方政府被迫以低价出售空置房屋，每套售价甚至只要1欧元(约合人民币7.58元)。

同样在日本，大批0元售出（无偿转让）的房子，在一家名为Akiya银行的网站上出售，买家只需支付税费和代理，就可以把房子拿到手。

发达国家的楼市现状，在某种程度上能反映中国楼市的未来。

炒房客走了，房价跌了

中国人现阶段对房产的购买能力远高于想象。

一开始，“炒房”的还仅仅局限在小范围的投资团体。

到了现在，炒房已经发展到但凡手头有点钱的，都想靠房产赚把钱了。

小融接触过80%想要买房的人，都在问，未来如何。这些人，有一大部分都是常住地和购房地分离的，俗称异地购房。

但是，当一个地方异地购房者过多，这个地方的房价就变得危险。

去年，严格调控，厦门房价大跌的消息席卷，岛内房价下降1万-1.5万/平方米，岛外房价下跌6000元-1万元/平方米，土拍价腰斩。

在环京燕郊，从四五万跌至两万的腰斩价，同样是强调控作用楼市的产物。

这两个地方有个共同特征，都是外来购房者远大于本地购房者。

厦门因为气候宜居，承接了福建整个省份的购房需求。燕郊则是承接了北京因高房价和购房资格所限的需求外溢。

在调控窗口期，政策对当地购房资格进行限制，外来购房者瞬间失去购房资格，加上冻结房产买卖流动性，本地有限的需求量无法支撑供应市场，房价下跌趋势就很明显了。

产业衰退，楼市低迷

产业的变迁，对楼市的影响比预想中大。

上世纪末，资源、重工业产业集聚的城市一直是人们向往的富饶之地。比如煤炭资源丰富的山西，重工业集中的东北。产业的繁荣使当地经济发展名列前茅。

但随着近几年国家产业结构改革、能源枯竭，以前风光无限的城市逐渐迎来了衰落。

上世纪末本世纪初，这些城市的居民以高收入为傲，在大部分人收入还只是几百上千的时候，这些人早已迈入月入万元的门槛。

这样的繁荣没有延续多久，产业的衰落接踵而来，与此同时下岗、裁员让曾经的月入万元成为泡影。

从过去月入万元时买套房毫不费力，到现在无收入情况下望房兴叹。产业对城市经济的影响比想象中残酷。

前段时间煤城鹤岗的白菜房价，是这类城市的典型代表。

支柱产业衰退，经济发展低迷，人民生活水平跟着下降，房产的购买能力和房价的承受能力自然也跟着下降。

相比于现在东部沿海靠着制造业发展迅猛，东北在重工业衰退背景下，已经很难支撑高房价。

老年人留守，无人承接的楼市

资源正在加速的聚拢，经济发达城市虹吸作用正在不断增强。

这一趋势显而易见的表现在对年轻人口的吸引上。

改革开放以来，城乡居民的收入差距日益加大。由于农村人均可耕地面积的减少，农民从自己原有土地上获得的收入赶不上经济发展水平，越来越多的青壮年劳动力涌入城市打工。

随着人口向发达城市的集聚，在中国中西部地区乡镇，留守的空巢老人比比皆是。

数据预测，到2050年前后，中国60岁以上老年人口将达到4.87亿，约占总人口的三分之一，独居和空巢老年人将占54%以上。

随着中国城市发展的不断分化，在经济欠发达地区，留下的将是空置的住房和年迈的空巢老人。

城市发展的分化，让发达地区房价越来越高，房租越来越贵，房子供不应求。

而经济发展薄弱的城市，房子无人问津，市场供需影响下的房价下跌，只会是早晚到来的必然结果。

在未来，房价下跌的城市，一定是炒房遍地、产业衰退、老龄化集中的城市；而现在你要做的就是尽量向“钱”看，那些经济前景向好、年轻人口集中的城市才有未来。