主题：如何用旧区改造来推高房价的官方秘籍

关于上海土地出让金73%用于动迁的问题，其实这里还有一个暗门，宏观上看官方拿到手绝对不止27%。

如果对一个地块进行土地动迁，即使动迁成本是73%，但动迁户拿到73%的钱再去买房，又兑现了另一块地皮的土地出让金，如果土地出让金占房价成本30%，其实官方在动迁户购房行为中间接又回收了73%乘以30%=22%的土地出让金。

所以动迁获得的土地出让金，对与动迁户来说只是转手人，从宏观上看最终分配结构是：扣除动迁房的钢筋水泥成本和原地块整平人工，形成了官方和地产商的收入，官方获得的绝对不止27%，而是（直接）27%+（间接）22%，接近50%

另外一种情况是，动迁户本身有多套房，那么无需再购房，拿到的是现金。这样就牵涉到旧区改造的性质其实不是公益，也不属于住房保障机制的一部分。原因是：旧区改造的土地出让金来自商业开发商，而商业开发必然对地块商业价值有所考量和选择，所以不可能惠及所有需要纳入保障机制的人，反之，有可能惠及到根本无需惠及的人，比如有多套房而拿动迁现金的人。

官方热衷旧区改造这种模式，最根本的用意还在于提振房价。

作用一：官方如果提供货币动迁方式，其实是通过动迁减少社会住房存量，但官方自己却不建动迁住房弥补存量损失，而是驱赶动迁户在商品房市场上去增加需求，激化供需矛盾提高房价。

作用二：由于动迁款根本无法购买同区域的商品房，逼迫动迁款去远郊购房，改变远郊的供需，刺激远郊房价，由于土地级差的存在，远郊房价上涨也能由远到近逐级撬动各个地块上涨，这时变压器效应。

这两种作用叠加，可以通过旧区改造逐年抬高地价和房价，对于官方来说，等于帮自己炒地皮炒房价，但对动迁者来说，由于只是动迁款的转手人，不是土地转让金最终持有者，拿73%也好，拿93%也好，拿53%也好，意义都一样。